Με ‘μικρή μεν,…μείωση δε’ της μέσης πληρότητας της τάξης του (-)1,9% έναντι του 2023, αλλά και έναντι του 2022 επίσης κατά (-)1,9%, ‘έκλεισε’ ο φετινός Ιούλιος για τα ξενοδοχεία της Αθήνας. Η  μέση πληρότητα σε επίπεδο 7μήνου 2024 ‘κλείδωσε’ στο 77,2% έναντι 75,3% του 2023. Η θετική μεταβολή που καταγράφεται στο 7μηνο της τάξης του 2,5% έναντι του αντίστοιχου 7μήνου 2023, προκύπτει κυρίως από την θετική πορεία των πρώτων μηνών του 2024 και όχι όπως θα περίμενε κανείς από το τρίμηνο τουριστικής ‘αιχμής’ (Μάϊο – Ιούνιο – Ιούλιο) που παραδοσιακά καταγράφεται αύξηση της μέσης πληρότητας και όχι μείωσή της. Αν και δεν έχουμε ακόμη στα χέρια μας τα στοιχεία του μηνός Αυγούστου 2024, η εκτίμηση για την πορεία του φετινού Αυγούστου είναι αντίστοιχη και αναμένουμε με ενδιαφέρον τα στοιχεία κίνησης και απόδοσης. Τα θετικά νέα αφορούν στην μέση τιμή των ξενοδοχείων και στο μέσο έσοδο ανά διαθέσιμο δωμάτιο που κινήθηκαν σε καλύτερα επίπεδα.  Πιο συγκεκριμένα:

Ο φετινός Ιούλιος, στα αθηναϊκά ξενοδοχεία σημείωσε μέση πληρότητα 87,2%. Στο σημείο αυτό υπενθυμίζουμε ότι για το 2024 έως σήμερα, μόνο ο Ιούνιος 2024 σημείωσε πολύ καλή πληρότητα (91,7%) ενώ ο Μάϊος αν και μήνας αιχμής για την Αθήνα, εμφανίστηκε με αρνητικό πρόσημο στην πληρότητα κατά (-)2,7% έναντι 2023. Το ίδιο παρατηρήθηκε και τον Ιούνιο, δηλαδή μια μικρή απόκλιση της μέσης πληρότητας έως (-)1,5% έναντι του Ιουνίου του 2023.

Αυτό το αναφέρουμε καθώς η συγκεκριμένη τάση ‘πτώσης’ της μέσης πληρότητας στα ξενοδοχεία, αν και μικρή, είναι ανεξάρτητη των ξενοδοχειακών τιμών και σίγουρα δεν μπορεί να αποδοθεί σε αύξηση της δυναμικότητας του προορισμού σε ξενοδοχειακές κλίνες, μπορεί όμως να εξηγηθεί από την υπερβολική αύξηση των τουριστικών κλινών ‘βραχυχρόνιας μίσθωσης’ στην Αθήνα – Αττική, όπως προκύπτει και από τα στοιχεία που συλλέξαμε με την βοήθεια του Ινστιτούτου Τουριστικών Ερευνών και Προβλέψεων (ΙΤΕΠ):

Τα συγκεκριμένα στοιχεία, τα οποία δημοσιοποιήθηκαν από την ΕΞΑΑΑ και στους Υπουργούς Τουρισμού, Οικονομίας & Οικονομικών και Ανάπτυξης μέσω πρόσφατης επιστολής και προκύπτουν μόνο από την πλατφόρμα ‘Airbnb’ και όχι και από τις λοιπές διεθνείς πλατφόρμες κράτησηςαφορούν στην περίοδο 2014 – 2023.  Σύμφωνα με αυτά, σε επίπεδο Περιφέρειας Αττικής, οι κλίνες στα καταλύματα βραχυχρόνιας μίσθωσης, αυξήθηκαν κατά 751% έναντι 16% των ξενοδοχειακών κλινών (!). Αυτό σημαίνει ότι η δυναμικότητα της βραχυχρόνιας μίσθωσης αυξήθηκε με μέσο ετήσιο ρυθμό 24%, έναντι 1% του ξενοδοχειακού δυναμικού. Παράλληλα, την ίδια περίοδο 2014-2023 σε επίπεδο Αθήνας οι κλίνες στην βραχυχρόνια μίσθωση αυξήθηκαν κατά 770% έναντι 29% των ξενοδοχειακών κλινών (!). Αυτό σημαίνει ότι η δυναμικότητα των Airbnb αυξήθηκε με μέσο ετήσιο ρυθμό 24%, έναντι 3% του ξενοδοχειακού δυναμικού.

Η ΕΞΑΑΑ ζήτησε από τους αρμόδιους Υπουργούς να παρέμβουν καθώς κατά την άποψη της Ένωσης, το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο είναι τουλάχιστον ανεπαρκές και χρήζει άμεσων και ουσιαστικών παρεμβάσεων, όπως αυτές που παρατηρούμε να δρομολογούνται σε άλλους ευρωπαϊκούς / διεθνείς τουρ. προορισμούς. Παράλληλα ωστόσο, το ισχύον νομοθετικό πλαίσιο δίνει και ορισμένες δυνατότητες καταλυτικής παρέμβασης: Για παράδειγμα με την παράγραφο 8 του άρθρου 111 του ν.4446/2016 προβλέπεται η δυνατότητα θέσπισης συγκεκριμένων χρονικών και αριθμητικών περιορισμών στη λειτουργία της βραχυχρόνιας μίσθωσης σε συγκεκριμένες περιοχές. Πιο συγκεκριμένα όπως επισημαίνεται ‘για λόγους που σχετίζονται με την προστασία της κατοικίας, πρέπει να καθοριστούν γεωγραφικές περιοχές, όπου θα ισχύουν περιορισμοί στη διάθεση ακινήτων για βραχυχρόνια μίσθωση’ – κάτι το οποίο βρίσκει απολύτως σύμφωνους τους ξενοδόχους της Αθήνας- Αττικής και Αργοσαρωνικού, καθώς άπτεται και των θεμάτων που αφορούν στην λεγόμενη ΄φέρουσα ικανότητα’ του τουριστικού προορισμού και πρέπει να εφαρμοστεί, προκειμένου έστω και καθυστερημένα να μπει ‘φρένο’ στην ανεξέλεγκτη λειτουργία της συγκεκριμένης δραστηριότητας (βραχυχρόνιας μίσθωσης) προς όφελος της πρωτεύουσας και των νησιών της, των επισκεπτών της, αλλά και των κατοίκων της.

Λοιπά στοιχεία Κίνησης & Απόδοσης 7μήνου 2024

Σε ότι αφορά τώρα στα λοιπά στοιχεία κίνησης και απόδοσης 7μήνου 2024 για τα ξενοδοχεία της Αθήνας, σημειώνουμε τα εξής:

  • Την καλύτερη μέση πληρότητα σε επίπεδο 7μήνου συνεχίζουν να εμφανίζουν τα ξενοδοχεία 3* (84,1%), ακολουθούν τα 4* (76,6%) και τα 5* (72,4%).
  • Η Μέση Τιμή Δωματίου (ADR) 7μηνου 2024 έφτασε τα 149,09 ευρώ (αύξηση κατά 9,9%έναντι του 7μήνου 2023) και
  • το μέσο Έσοδο ανά Διαθέσιμο Δωμάτιο (RevPar) 7μήνου 2024 έφτασε τα 115,07 ευρώ – έναντι 102,07ευρώ του 7μήνου του 2023  (αύξηση της τάξης του 12,7%). 
  • Η Μέση Τιμή Δωματίου (ADR) Ιουλίου 2024 ήταν 179,84 ευρώ (αύξηση κατά 8,3% έναντι του περσυνού Ιουλίου) και
  • το Έσοδο ανά Διαθέσιμο Δωμάτιο (RevPar) Ιουλίου 2024 ήταν 156,83 ευρώ (αύξηση κατά 6,3% έναντι του αντίστοιχου RevPar Ιουλίου 2023). 
  • Από την παρατήρηση των επιδόσεων των πόλεων – ανταγωνιστών της Αθήνας, στο 7μηνο του 2024:  

Η μέση πληρότητα των ξενοδοχείων της Αθήνας (77,2%), υπερέχει της μέσης πληρότητας της Κωνσταντινούπολης (65,8%) η οποία τυχαίνει να είναι και η χαμηλότερη μέση πληρότητα 7μήνου σε επίπεδο πόλεων-προορισμών που εξετάζονται, αλλά και για πρώτη φορά υπερέχει και της Μαδρίτης (76%) φανερώνοντας τη δυναμική της Αθήνας.Την καλύτερη μέση πληρότητα σημείωσαν η Βαρκελώνη (78,6%) και το Λονδίνο (79,1%).

Η Μέση Τιμή Δωματίου (ADR) και το έσοδο ανά διαθέσιμο δωμάτιο (RevPar) 7μηνου 2024 της Αθήνας (ADR 149,09 ευρώ & RevPar 115,07 ευρώ), ξεπερνούν αυτές που κατέγραψαν η Βιέννη (ADR 128,19 ευρώ & RevPar 86,91 ευρώ), το Βερολίνο (ADR 125,99 ευρώ & RevPar 89,58) και η Κωνσταντινούπολη (ADR 132,24 ευρώ και RevPar 87,1 ευρώ), ωστόσο απέχουν αρκετά ακόμη από τις πολύ καλύτερες επιδόσεις των υπολοίπων πόλεων ανταγωνιστών. Για παράδειγμα η Μαδρίτη αν και σημείωσε χαμηλότερη πληρότητα από την Αθήνα στο 7μηνο, πέτυχε άνοδο της Μέσης Τιμής Δωματίου (ADR) 7μηνου 2024 κατά 16.5% καταγράφοντας ADR 168,61 ευρώ αλλά και του RevPar κατά 23,1% (128,14 ευρώ). Όσο για τις επιδόσεις τιμών των λοιπών πόλεων: Η Βαρκελώνη κατέγραψε ADR 189,98 ευρώ & RevPar 149,32, η Ρώμη ADR 238,68 & RevPar 172,33 ευρώ, το Παρίσι ADR 334,23 ευρώ & RevPar 243,65 ευρώ, το Λονδίνο ADR 224,94 ευρώ & RevPar 177,93 ευρώ, το Άμστερνταμ ADR 177,33 & RevPar 132,11 ευρώ κ.ο.κ.

Έχουμε εκφράσει από καιρό την εκτίμησή μας πως η Αθήνα παρά τις εγγενείς αδυναμίες της, βρίσκεται σε μια σταθερή τροχιά δημοφιλίας και ανόδου, αλλά επισημαίνουμε πως η πτώση πληρότητας που παρατηρούμε κατά τους μήνες αιχμής στα παραδοσιακά καταλύματα (ξενοδοχεία) θα πρέπει να χτυπήσει σε όλους τον κώδωνα της… επαγρύπνησης.

Από πλευράς μας επιμένουμε -και θα επιμένουμε- ως προς την ανάγκη παροχής υψηλής ποιότητας τουριστικών υπηρεσιών προς τον επισκέπτη, κάτι που προαπαιτεί το ‘νοικοκύρεμα’ της προσφοράς μας και μια σωστή γεωγραφική κατανομή των τουριστικών κλινών στον προορισμό, συνυπολογίζοντας την ανάγκη για μια καλύτερη καθημερινότητα όχι μόνο για τον επισκέπτη, αλλά και για τον Αθηναίο πολίτη, εργαζόμενο αλλά και επιχείρηση – τουριστική ή όχι.