Τεκτονικές αλλαγές στην ελληνική κτηματαγορά έχει ενεργοποιήσει η υγειονομική κρίση, με τις τιμές ενοικίασης των ακινήτων να μειώνονται, ενώ παράγοντες της κτηματαγοράς επισημαίνουν ότι η τάση αυτή θα κορυφωθεί στις αρχές του 2021.
Ήδη, στα μεγαλύτερα διαμερίσματα της Αθήνας, έκτασης 90-110 τ.μ., τα οποία είναι κατάλληλα για τη στέγαση οικογενειών, καταγράφεται μείωση τιμών που προσεγγίζει το 20%, σε σχέση με τον Φεβρουάριο του 2020. Αντίστοιχα, οι ιδιοκτήτες των μικρότερων διαμερισμάτων, με δεδομένο ότι αρκετά από αυτά διατίθενται για βραχυχρόνια ενοικίαση σε τουρίστες μέσω ηλεκτρονικής πλατφόρμας τύπου Airbnb, τηρούν στάση αναμονής μέχρι τη λήξη της καλοκαιρινής σεζόν. Ωστόσο, όπως εκτιμάται, οι τιμές ενοικίασης των μικρότερων διαμερισμάτων αναμένεται να διαμορφωθούν σε πολύ χαμηλότερα επίπεδα, καταγράφοντας μείωση της τάξης του 10%-15%, σε σχέση με τις τιμές που επικρατούσαν πριν από την πανδημία του κορωνοϊού, με αιχμή τα ακίνητα που βρίσκονται στο Γουδί, στη Νεάπολη και στο Πεδίον του Άρεως.
«Οι τιμές μίσθωσης των κατοικιών θα καταγράψουν σημαντική μείωση μετά το τέλος της καλοκαιρινής σεζόν, κυρίως μετά τα μέσα Οκτωβρίου, ιδιαίτερα σε περιοχές στις οποίες το ζητούμενο μίσθωμα είχε φτάσει στο ανώτατο επίπεδο το προηγούμενο χρονικό διάστημα», επισημαίνουν παράγοντες της κτηματαγοράς.
Η μεγαλύτερη πτώση
Πτώση που προσεγγίζει το 20% καταγράφεται ήδη στις τιμές των διαμερισμάτων που προορίζονται για οικογένειες, με τις μεγαλύτερες μειώσεις να σημειώνονται στην Ανω Κυψέλη (16,6%), στην Κάτω Ηλιούπολη (12,5%), στην Ανοιξη (11,76%), στο Περιστέρι (14,6%), στον Ασπρόπυργο (12,2%), στο Μαρκόπουλο (11,7%) και στα Ανω Πετράλωνα (10,5%).
Αμετάβλητες παραμένουν επί του παρόντος οι τιμές των ενοικίων στη Βάρκιζα, στην περιοχή πέριξ του Χίλτον και στη Λυκόβρυση.
Αγοραστική στασιμότητα
Ισχνό είναι, την ίδια στιγμή, το ενδιαφέρον των επενδυτών και για την αγορά κατοικιών, με τις ελάχιστες πράξεις που έχουν πραγματοποιηθεί κατά τη διάρκεια της υγειονομικής κρίσης να ολοκληρώνονται έπειτα από μείωση στην αρχική τιμή πώλησης, που φτάνει το 30% σε σχέση με την προ κορωνοϊού εποχή.
«Πολλοί που επένδυαν κεφάλαια σε ακίνητα με ζητούμενη απόδοση 5%-6% -και σε περιπτώσεις πολύ καλών ακινήτων ακόμη και 4,8%- σήμερα αναζητούν επενδύσεις με αποδόσεις στο 8%. Αυτή η διαφορά στην απόδοση θα έχει αντίκτυπο στην τιμή πώλησης των ακινήτων μεταξύ -20% και -30%», εξηγεί παράγοντας του ελληνικού real estate.
Μάλιστα, το επενδυτικό ενδιαφέρον που καταγράφεται περιορίζεται για ακίνητα με όριο τα 1.000 ευρώ/τετραγωνικό μέτρο, με τους παράγοντες της κτηματαγοράς να επισημαίνουν ότι ένα μεγάλο μέρος των επενδυτών σήμερα αναζητεί πλέον ακίνητα, κυρίως αυτοτελή, που χρήζουν ανακαίνισης και διατίθενται σε τιμές της διετίας 2016-2017.
«Για να μπορέσουν οι τιμές πώλησης να συνεχίσουν την αυξητική τους τάση ή και να διατηρηθούν χωρίς να καταγράψουν μειώσεις, θα πρέπει να υπάρχουν αναπτυξιακά μέτρα που θα ενδυναμώσουν τα εισοδήματα της μεσαίας τάξης, η οποία παραδοσιακά αποτελεί και τον βασικό αγοραστή κατοικίας με στόχο τη στέγαση», λένε πηγές του εγχώριου real estate, με την εγχώρια ζήτηση για αγορά ακινήτου με στόχο την κάλυψη στεγαστικών αναγκών να είναι πλέον σχεδόν ανύπαρκτη.
Καταλύτης ο τουρισμός
Καταλυτικό ρόλο στη διαμόρφωση του χάρτη του εγχώριου real estate αναμένεται να διαδραματίσει η πορεία του τουρισμού, με δεδομένο ότι το μεγαλύτερο ποσοστό των ακινήτων που πωλήθηκαν στη χώρα μας τα τελευταία χρόνια αξιοποιήθηκαν από τους επενδυτές με άξονα την τουριστική τους εκμετάλλευση (ξενοδοχεία, βραχυχρόνιες μισθώσεις).
Ωστόσο, οι ταξιδιωτικοί περιορισμοί που έχουν επιβληθεί φέτος εξαιτίας της πανδημίας και συνεπάγονται σημαντικά μειωμένες αφίξεις τουριστών, με αποτέλεσμα τη συρρίκνωση της ζήτησης για τα καταλύματα τύπου Airbnb, αναμένεται να παίξουν καθοριστικό ρόλο στην εκ νέου διαμόρφωση των τιμών των ακινήτων. Στην ίδια κατεύθυνση, σε σημαντικό παράγοντα που θα καθορίσει εν πολλοίς την αλλαγή του χάρτη της κτηματαγοράς αναδεικνύεται και η διαφαινόμενη αύξηση της ανεργίας που θα οδηγήσει στη μείωση της αγοραστικής δύναμης των καταναλωτών.
Επαγγελματικοί χώροι
Ριζικές αλλαγές σηματοδοτούνται και στον τομέα των επαγγελματικών ακινήτων, με τις τιμές ενοικίασης να δέχονται ήδη σημαντικές πιέσεις, με αιχμή τα καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος, και τους παράγοντες της αγοράς να επισημαίνουν ότι «η κτηματαγορά επαγγελματικών μισθώσεων βρίσκεται στα πρόθυρα επικείμενης βαθιάς ύφεσης».
Μάλιστα, το μέτρο στήριξης που εφαρμόστηκε τους προηγούμενους μήνες και προέβλεπε την έκπτωση κατά 40% στα ενοίκια των επαγγελματικών ακινήτων έχει δημιουργήσει ήδη νέα δεδομένα στην αγορά ακινήτων, προδιαγράφοντας επί της ουσίας την πορεία που θα ακολουθήσουν στο εγγύς μέλλον οι τιμές μίσθωσης του επαγγελματικού real estate. «Θεωρούμε ότι οι πιέσεις στις τιμές μίσθωσης εμπορικών καταστημάτων θα είναι μεγάλες και μάλιστα σε πολλές εμπορικές πιάτσες οι μειώσεις των μισθωμάτων θα μας γυρίσουν αρκετά χρόνια πίσω», επισημαίνουν πηγές της κτηματαγοράς.
Ενδεικτικό της κατάστασης που διαμορφώνεται στον χώρο των επαγγελματικών ακινήτων είναι το γεγονός ότι πολλά καταστήματα υγειονομικού ενδιαφέροντος δεν έχουν επαναλειτουργήσει ακόμη. Χαρακτηριστικό είναι το παράδειγμα συγκεκριμένου καταστήματος στο Κολωνάκι, το οποίο λειτούργησε 3-4 μήνες από την ημέρα των εγκαινίων του και από τον Μάρτιο παραμένει κλειστό, με τους ιδιοκτήτες της επιχείρησης να αναφέρουν ότι δεν γνωρίζουν αν θα ανοίξουν ξανά και αν τους συμφέρει να κρατήσουν την επιχείρηση ή να ενταχθούν στον πτωχευτικό κώδικα.
Στην ίδια κατεύθυνση, τους τελευταίους μήνες καταγράφεται ραγδαία αύξηση μη καταβολής των μισθωμάτων στα επαγγελματικά ακίνητα, με το ύψος των οφειλόμενων μισθωμάτων να ανέρχεται σε πολλές περιπτώσεις σε αρκετές χιλιάδες ευρώ. Το φαινόμενο αυτό έχει αρχίσει να παρατηρείται και σε «συνοικιακά» καταστήματα με χαμηλότερα μισθώματα και τείνει να επεκταθεί και στις οικιστικές μισθώσεις, καθώς μέρα με τη μέρα το ποσοστό αύξησης ανείσπρακτων μισθωμάτων αυξάνεται με ρυθμούς γεωμετρικής προόδου.
Όπως εξηγούν πηγές της εγχώριας κτηματαγοράς, το επόμενο χρονικό διάστημα, το μεγαλύτερο πρόβλημα θα το αντιμετωπίσουν οι ιδιοκτήτες των καταστημάτων που βρίσκονται σε εμπορικά κέντρα, δεδομένου ότι πολλοί καταναλωτές αποφεύγουν τον συνωστισμό στα μεγάλα καταστήματα.
Δείτε αναλυτικά τις τιμές μίσθωσης των ακινήτων σε όλη την Αττική:
| ΑΘΗΝΑ – ΚΕΝΤΡΟ | ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ/ΤΜ/ΜΗΝΑ ΣΕ € ΦΕΒΡΟΥΑΡΙΟΣ 2020 | ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ/ΤΜ/ΜΗΝΑ ΣΕ € ΜΕΤΑ ΚΟΡΩΝΟΪΟΥ ΕΠΟΧΗ | ΜΕΙΩΣΗ ΕΠΙ ΤΟΙΣ % |
| ΑΝΩ ΠΑΤΗΣΙΑ | 7 | 6,5 | -7,1 |
| ΑΝΩ ΚΥΨΕΛΗ | 8,4 | 7 | -16,6 |
| ΓΚΥΖΗ-ΑΡΕΙΟΣ ΠΑΓΟΣ | 7,90 | 7,5 | -5 |
| ΑΝΩ ΠΕΤΡΑΛΩΝΑ | 9 | 8 | -10,5 |
| ΧΙΛΤΟΝ | 9 | 9 | – |
| ΠΑΓΚΡΑΤΙ | 8,5 | 8 | -5,88 |
| ΚΟΥΚΑΚΙ – ΜΑΚΡΥΓΙΑΝΝΗ | 10,3 | 10 | -2,9 |
| ΠΟΛΥΓΩΝΟ | 9,5 | 9 | -5,26 |
| ΠΑΝΟΡΜΟΥ | 11,40 | 10,3 | -8,9 |
| ΘΗΣΕΙΟ | 12 | 11 | -8,33 |
| ΦΙΛΟΠΑΠΠΟΥ | 14,40 | 13,3 | -7,63 |
| ΚΟΛΩΝΑΚΙ | 13 | 12 | -7,69 |
| ΝΟΤΙΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ | ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ/ΤΜ/ΜΗΝΑ ΣΕ € ΦΕΒΡΟΥΑΡΙΟΣ 2020 | ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ/ΤΜ/ΜΗΝΑ ΣΕ € ΜΕΤΑ ΚΟΡΩΝΟΪΟΥ ΕΠΟΧΗ | ΜΕΙΩΣΗ ΕΠΙ ΤΟΙΣ % |
| ΑΝΩ ΓΛΥΦΑΔΑ | 7,5 | 7 | -6,6 |
| ΚΑΛΛΙΘΕΑ | 7,2 | 6,6 | -8,3 |
| ΒΑΡΚΙΖΑ | 7,1 | 7,1 | – |
| ΓΛΥΦΑΔΑ – ΤΕΡΨΙΘΕΑ | 8,2 | 8 | -2,43 |
| ΚΑΤΩ ΗΛΙΟΥΠΟΛΗ | 8 | 7 | -12,5 |
| Π.ΦΑΛΗΡΟ | 7,5 | 7,2 | -3,8 |
| ΝΕΑ ΣΜΥΡΝΗ | 7,80 | 7,5 | -3,8 |
| ΒΟΥΛΙΑΓΜΕΝΗ | 9 | 8,6 | -4,4 |
| ΒΟΥΛΑ | 9 | 8,5 | -5,5 |
| ΒΥΡΩΝΑΣ | 9 | 8 | -11 |
| ΒΟΡΕΙΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ | ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ/ΤΜ/ΜΗΝΑ ΣΕ € ΦΕΒΡΟΥΑΡΙΟΣ 2020 | ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ/ΤΜ/ΜΗΝΑ ΣΕ € ΜΕΤΑ ΚΟΡΩΝΟΪΟΥ ΕΠΟΧΗ | ΜΕΙΩΣΗ ΕΠΙ ΤΟΙΣ % |
| ΑΝΟΙΞΗ | 6,80 | 6 | -11,76 |
| ΛΥΚΟΒΡΥΣΗ | 8 | 8 | – |
| ΝΕΑ ΕΡΥΘΡΑΙΑ | 8 | 7,5 | -6,25 |
| ΝΕΟ ΨΥΧΙΚΟ | 10,30 | 9,9 | -3,82 |
| ΑΝΑΤΟΛΙΚΑ ΠΡΟΑΣΤΙΑ | ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ/ΤΜ/ΜΗΝΑ ΣΕ € ΦΕΒΡΟΥΑΡΙΟΣ 2020 | ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ/ΤΜ/ΜΗΝΑ ΣΕ € ΜΕΤΑ ΚΟΡΩΝΟΪΟΥ ΕΠΟΧΗ | ΜΕΙΩΣΗ ΕΠΙ ΤΟΙΣ % |
| ΜΑΡΑΘΩΝΑΣ ΚΕΝΤΡΟ | 4,5 | 4 | -11 |
| ΠΕΙΡΑΙΑΣ | ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ/ΤΜ/ΜΗΝΑ ΣΕ €ΦΕΒΡΟΥΑΡΙΟΣ 2020 | ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ/ΤΜ/ΜΗΝΑ ΣΕ €ΜΕΤΑ ΚΟΡΩΝΟΪΟΥ ΕΠΟΧΗ | ΜΕΙΩΣΗ ΕΠΙΤΟΙΣ % |
| ΠΑΣΑΛΙΜΑΝΙ | 9 | 8,4 | -6,6 |
| ΝΕΟ ΦΑΛΗΡΟ | 8,5 | 8,2 | -3,52 |
| ΠΕΙΡΑΪΚΗ | 10 | 8,5 | -15 |
| ΚΕΡΑΤΣΙΝΙ | 7,2 | 6,5 | -9,72 |
| ΥΠΟΛΟΙΠΟ ΑΤΤΙΚΗΣ | ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ/ΤΜ/ΜΗΝΑ ΣΕ €ΦΕΒΡΟΥΑΡΙΟΣ 2020 | ΖΗΤΟΥΜΕΝΗ ΤΙΜΗ/ΤΜ/ΜΗΝΑ ΣΕ €ΜΕΤΑ ΚΟΡΩΝΟΪΟΥ ΕΠΟΧΗ | ΜΕΙΩΣΗ ΕΠΙΤΟΙΣ % |
| ΚΑΤΩ ΑΛΕΠΟΧΩΡΙ | 6,20 | 6 | -3,22 |
| ΑΣΠΡΟΠΥΡΓΟΣ | 5,70 | 5 | -12,2 |
| ΜΑΡΚΟΠΟΥΛΟ | 6,80 | 6 | -11,7 |
Στοιχεία: E-Real Estates Πανελλαδικό Δίκτυο Κτηματομεσιτών
